财报解读丨万科2019业绩增速有所下滑，营收3678.9亿元，租赁住宅业务价值凸显
“万科2018年的秋季例会的主题词是‘活下去’，当时我们只是出于居安思危的考虑，时刻保持清醒和警惕。但没想到在今天，‘活下去’成了一个特别真实的存在。”万科董事会主席郁亮表示。
万科业绩增速有所下滑
3月17晚间，万科公布2019年全年业绩报告，是四大地产巨头中第一个发布财报的公司。
财报数据显示，2019年万科实现营业收入3678.9亿元，归属于上市公司股东的净利润为388.7亿元，同比分别增长23.6%和15.1%;
实现销售面积4112.2万平方米，销售金额6308.4亿元，占据当年全国商品房市场份额约4%，相比2018年的14.5%增速出现下滑，也创下5年新低。
万科净利润增速也不达部分投资者预期，相比去年三季度的30.43%以及2018年的20.39%都明显下滑。这主要缘于2019年房地产行业调控延续“房住不炒”的政策，全国房产景气度受到压制，导致结算毛利率有所下滑，加上万科主动计提11.4亿元存货价跌，净利润增速受到一定的影响。
万科2019年实现了结算收入3340.4亿元，同比上升21.8%，结算均价是13600元/平方米，也略有增长。截至2019年底，万科物业累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。
上述数据表明，万科在业绩结算方面的表现增长较为稳定，不过其结算项目的整体盈利能力有所下滑。毛利率下滑也是受到市场普遍关注的问题，2019年万科房地产及相关业务的结算毛利率为27.2%，较2018年下降2.5个百分点。
万科总裁、首席执行官祝九胜表示，毛利率下降是整个行业的趋势。但不等于ROE下降，万科未来会不断提升对利益相关方回报的能力。
他在万科线上业绩交流会上指出，在营收增长方面，万科所取得的成绩并不是理想水平，但万科要做的是“增长质量”，即做好产品服务，持续提升管理水平，注重ROE等。
另外，租赁住宅和物流仓储服务的价值开始凸显。2019年万科以泊寓为主产品线的租赁住宅业务新增开业5.6万间，达到累计开业11万间，成熟期项目的平均出租率约90%;
旗下物流仓储服务平台“万纬物流”累计进驻44个城市，获取138个项目，可租赁物业的建筑面积约1086万平方米，其中高标库稳定运营项目出租率为92%，冷库的全年仓库使用率82%，均较2018年大幅提升。
疫情下房企或面临巨大资金链压力
疫情爆发以来，无数行业备受冲击，房地产行业更是无法避免。
疫情对所有房企来说，尤为检验他们的现金流和财务管控。
万科比往年更深入地强调了现金流管理的重要性，公司连续11年实现年度经营性现金流为正，2019年经营性现金净流入456.9亿元。万科总裁祝九胜表示，疫情对万科的影响巨大，最终都归结到对回款和现金流的影响;目前楼市已在逐渐恢复，需求释放的节奏和速度还有待观察。
艾媒咨询分析师认为，2003年非典时期的房地产行业发展迅速，行业处于增量上升阶段，政府明确房地产行业作为刺激经济的手段，整顿行业秩序。而到2020年新冠疫期，房地产行业已进入到成熟稳定的存量时代，政府保稳房地产，买房需求增长放缓，房地产行业面对更大的疫情压力。
一方面，疫情的出现使得大部分售楼中心关闭，限制甚至关闭了销售渠道，资金回笼的能力减弱，部分企业可能遭遇资金链断裂的情况。另一方面，由于疫情影响工人复工时间，工程项目可能会延迟封顶，项目进入销售流程受阻，进一步限制了资金的流动。此外，在需求端方面，疫情的爆发影响了铁路、高速等公共交通能力以及后延了复工时间，一定程度上压抑了异地买房投资的需求。
据悉，2-3月份万科销售同比降低510亿元，其中万科进入的湖北三个城市——武汉、宜昌、鄂州在1月23日后没有新的销售;在交付方面，万科在一季度有1万户存在交付延缓的可能性，全年涉及到3.9万户;在开复工方面，今年开工晚了40天。
不过，艾媒咨询分析师认为，“新冠疫情”对中国经济造成的冲击是短期的，疫情过后市场经济或面临快速回升，政府为保障房地产的发展会适度调整政策释放购房需求，房地产行业将有望迎来回升。
